N° 197, 2006/1   •  Habiter avec les autres ?
Dossier

Le logement, au-delà d’un bien marchand

Luc Laurent
Résumé
  • Français

Comment assurer un logement de qualité à des familles nombreuses en situation de précarité ? Cette question anime au quotidien l’activité du Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie. Celui-ci y apporte diverses réponses tout en voyant la question rebondir et mettre en lumière les dimensions multiples du droit au logement et la difficulté de le garantir.

Index

Index thématique

Logement, habitat
Texte intégral

Bien avant sa régionalisation en 1981, le Fonds du logement des familles nombreuses, société coopérative, contribuait activement à l’accessibilité au logement par le prêt hypothécaire. Il pratiquait et pratique toujours des taux qui varient en fonction des revenus et du nombre d’enfants à charge. Ainsi, par exemple, aujourd’hui, une famille composée de deux emprunteurs qui disposent d’un revenu de 21 650 euros et ayant trois enfants pourra obtenir un prêt à un taux de 2% alors qu’une famille disposant d’un revenu équivalant mais ayant six enfants aura un crédit à un taux de 1%. En vingt-cinq ans, cette organisation a permis à plus de vingt-cinq mille familles nombreuses d’accéder à la propriété, soit plus de cent vingt-cinq mille personnes. Cette action a indubitablement contribué à stabiliser des ménages qui, autrement, n’auraient pas eu accès à la propriété, voulant démentir la loi du libre marché selon laquelle on ne prête qu’aux riches.

Mais depuis la fin des golden sixties, le Fonds du logement a été sollicité par un nombre croissant de familles pour qui l’accession à la propriété ne représentait pas une bonne solution.

C’est pourquoi, dès sa création en 1981 dans la foulée de la régionalisation de l’Etat belge, le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie a décidé de contribuer à l’offre locative de logements sociaux en développant son action d’aide locative.

Grands travaux et déshumanisation

Pour commencer, le Fonds du logement fait le choix d’utiliser le patrimoine existant pour créer des logements adaptés aux familles et leur permettre d’habiter dans les centres urbanisés à proximité des écoles, commerces, administrations.

L’option du Fonds, sa volonté de contribuer à la rénovation urbaine pour maintenir du logement familial en ville est, à l’origine, un choix politique dans le contexte des années 1980 où domine encore une tendance lourde à la démolition/reconstruction. La démolition en plusieurs phases du quartier Nord à Bruxelles pour donner place à la jonction ferroviaire entre la gare du Nord et la gare du Midi en 1952, puis au Manhattan Center en 1972, est l’exemple belge le plus marquant de ce débat entre les promoteurs d’une politique de démolition/reconstruction et les tenants d’une intervention plus respectueuse des habitants et du patrimoine bâti.

Dans cette période, sous le couvert de la lutte contre l’insalubrité des conditions de logement, des quartiers entiers ont été démolis pour donner place aux grands axes de communications ou à de hautes et prestigieuses tours administratives de vitres et de glaces. L’impact de la destruction de ces quartiers sur les habitants et leur insertion sociale, ne semblait pas inquiéter les adeptes des grands travaux d’assainissement et de modernisation. Pourtant moins visibles et moins démonstratifs, le désarroi, le déracinement, l’isolement n’en étaient pas moins la réalité des personnes expulsées de ces quartiers.

Dans cette même période, les sociétés de logement public avaient opté pour la construction de cités sociales en dehors des centres urbanisés sur des terrains acquis à bon prix, tandis que de nombreux ménages à hauts et moyens revenus migraient vers les communes rurales proches des centres urbains.

L’effet de déshumanisation de ces mouvements assez généralisés sur les villes converties en centres d’affaires et de commerces était de plus en plus manifeste.

Devant cette tendance à la déshumanisation des centres urbains, les responsables du Fonds du logement ont postulé que les immeubles existants, les quartiers de vie populaire construits depuis le début du siècle, constituaient un patrimoine c’est-à-dire une richesse tant économique que symbolique pour les habitants. Dès lors que démolir et reconstruire atteignait les racines culturelles des communautés urbaines, à l’inverse, rénover était susceptible de revitaliser le tissu urbain dégradé et de préserver les liens communautaires.

Logement de qualité malgré la précarité

L’action d’Aide locative a commencé par l’engagement d’un architecte, l’achat d’un immeuble et sa rénovation. Au fil du temps quatre équipes locales ont été constituées à Namur, Charleroi, Liège et Mons. Elles achètent et rénovent des immeubles pour les louer à des familles nombreuses. Evitant toute concentration, il s’agit chaque fois d’opération ponctuelle de rénovation. Mais une à une, elles sont réfléchies en fonction de l’immeuble, du contexte et de l’expérience acquise avec les locataires. Aujourd’hui, le Fonds du logement dispose d’un patrimoine de logements répartis dans plusieurs villes wallonnes dont 410 à Namur, 305 à Charleroi, 218 à Liège et 153 répartis dans plusieurs communes du Borinage, ainsi qu’à Mouscron et à Tournai

Cette politique de mixité sociale pratiquée depuis plus de vingt- cinq ans a eu pour résultat de ne pas enfermer les familles locataires dans des ghettos regroupant les personnes sans emploi et à faible revenu, mais de les intégrer dans le tissu urbain. Elle a également évité à ces personnes d’être étiquetées par la façade de leur logement.

Une fois acheté, surgit la question des choix de la rénovation. Comment adapter le logement, distinguer l’essentiel de l’accessoire, établir le prix de revient raisonnable et le prix réaliste tenant compte des réalités du marché ? Quel moyen de chauffage ? Quel niveau de finition ?... Périodiquement le Fonds du logement revoit sa balise, le prix maximal à ne pas atteindre disent les architectes, mais qu’il est difficile de ne pas dépasser. Aujourd’hui la balise est fixée à 115 000 euros tout compris : achat, travaux, frais d’architecture, de sécurité de chantier... pour un logement comprenant trois chambres au moins. Les choix résultent de l’expérience acquise dans chacune des quatre équipes qui voient vivre les locataires et les logements. Le défi est quotidien : maximiser la qualité de l’espace pour la famille, limiter les risques de dégradation et les frais d’entretien et de réparation, réduire les charges au maximum tout en assurant le confort thermique. Il fait l’objet d’une recherche permanente qui intègre l’évolution des techniques et des conceptions architecturales.

Cette démarche s’appuie sur l’idée que l’état des logements marque l’identité des occupants. Contribuer à l’insertion sociale passe par le respect, la dignité des personnes. Sortir une famille de la promiscuité et d’un logement délabré, lui donner la possibilité d’occuper un espace convivial, bien éclairé et bien isolé, une maison ou un appartement intégré parmi les autres logements et d’autres familles, éviter le regroupement en ghetto, l’étiquetage en façade, c’est donner aux ménages avec enfants une chance de se voir respectés, reconnus et donc intégrés dans la société.

L’accès à un logement ne suffit pas...

Le logement rénové, il s’agit de réussir la location. Or, l’expérience nous a conduits à trois observations qui animent au quotidien la vie de l’aide locative.

Très vite et quotidiennement, les équipes constatent qu’il ne suffit pas d’offrir en location un immeuble rénové, salubre, avec un loyer adapté, pour que le droit au logement soit garanti ! Elles se heurtent non seulement aux difficultés de paiements réguliers du loyer, et au surendettement, mais également au manque d’hygiène, aux conflits de voisinage parfois violents, à la violence intra-familiale, aux plaintes des voisins, aux problèmes de santé, au non-respect du contrat, des limites, de la loi, à la dérive de ceux qui ne voient plus comment gérer leur situation... Par cette confrontation, elles vérifient que l’égalité des chances d’accès au logement ne se résout pas uniquement par l’offre matérielle d’un bien immeuble.

Le Fonds du logement a dès lors intégré dans chaque équipe d’architectes, des intervenants sociaux et techniciens de maintenance. Ensemble ils s’organiseront pour mettre en œuvre une démarche d’accompagnement technico-social, en accordant toute son importance à la relation avec chaque locataire. Dès lors, l’accès au logement déborde de la question de l’offre et s’ouvre au champ plus large de l’action sociale et éducative. Le logement n’est plus conçu uniquement comme bien marchand, mais il devient l’acte social de se loger, un acte qui demande parfois d’être soutenu et accompagné.

La situation des personnes en état de précarité, leur difficulté de logement, ont au moins le mérite de rappeler que le champ du social dépasse largement le champ de l’économique, que l’insertion professionnelle n’est qu’un des aspects de l’insertion sociale.

Pour être efficace - réussir le logement à long terme -, il paraît nécessaire de considérer l’immeuble non comme une fin, mais comme le support de toute l’activité humaine qui consiste à loger ou se loger, et des liens sociaux qui se nouent à travers elle. Garantir le droit au logement ne se limite pas à donner accès à un bien immobilier, mais implique une part immatérielle et non marchande.

Habiter un logement en famille fait appel à un ensemble de connaissances et de savoir-faire qui ne sont pas professionnels : des savoir-faire de base tels que nettoyer son logement, gérer son budget de manière économique, nourrir sa famille, prévenir les maladies et se soigner, ou des savoir-faire permettant une économie tels que coudre, cuisiner, jardiner, etc.

L’expérience de l’aide locative donne à penser que ces savoir-faire de base se perdent, qu’ils ne se transmettent plus. Nous rencontrons de plus en plus de familles nombreuses fort déstructurées et où nous ne voyons plus très bien comment enrayer le processus.

La situation révèle à nouveau que tout le monde n’est pas égal devant le droit au logement. Car une personne qui n’entretient pas son logement, qui gère mal son budget et s’endette, connaîtra tôt ou tard des problèmes avec son voisinage et son propriétaire.

Face à ces situations, pour être efficace, l’action locative doit nécessairement s’articuler à des démarches éducatives qui permettront de retrouver des savoir-faire de base, d’apprendre les règles de la vie sociale.

Le bail, vecteur de lien social

Les familles candidates ou locataires viennent chacune avec leur particularité, leur passé, leurs souffrances, leurs grilles de lecture, leur fierté ou encore leur résignation, leur impuissance, leur dépendance, leur agressivité.

Nous percevons que pour beaucoup de personnes, nous avons à travailler les représentations dans lesquelles elles sont enfermées et avec lesquelles dès lors elles risquent d’induire à nouveau le rejet et l’échec. Nous percevons le poids de leur histoire, mais aussi le poids des discours dominants dans la société à leur égard, le poids des rejets successifs. Comment inverser le processus ? Comment ouvrir la brèche et permettre aux personnes de retrouver confiance en elles et en ceux à qui elles s’adressent ? Comment leur permettre de renouer avec le goût et la capacité de se faire respecter et de respecter l’envie et la capacité de sortir de leur situation ?

Pour un certain nombre de nos locataires, si nous n’accordons pas du temps pour la communication, le dialogue à propos des difficultés rencontrées, des engagements pris par chacun, nous courons droit à l’échec, c’est-à-dire au départ brutal de la famille sans adresse mais avec ardoise, ou à l’escalade de la procédure en justice vers la rupture du bail et l’expulsion. Il faut reconnaître que dans un certain nombre de situations, malgré tous les efforts pour entretenir le contact, pour revoir les plans d’apurement de l’arriéré locatif, pour tenter d’apaiser les conflits de voisinage, on en arrive à un point de non-retour, de rupture de bail.

Nous sommes cependant convaincus que le temps accordé à la rencontre avec les locataires est un temps socialement productif, un temps nécessaire pour manifester le crédit que nous accordons à leur personne, un temps nécessaire pour reconnaître la valeur de leurs difficultés, de leur mal-être, de leurs aspirations, passage obligé pour qu’ils retrouvent l’estime d’eux-mêmes et puissent se remettre en projet.

Le succès du contrat dépendra de leur capacité d’établir une relation de confiance, de communiquer, de se respecter, d’être conséquents avec leurs engagements.

Sur base de ces observations, on peut conclure que pour garantir le droit à se loger, il ne s’agit plus seulement d’offre et de demande, mais d’action sociale, éducative et culturelle. Nous dépassons le cadre du marché et entrons dans un autre champ : celui des missions d’intérêt général que sont l’éducation de base, la communication interpersonnelle, le développement de la vie communautaire active.

Le Fonds du logement des familles nombreuses.

Créé en 1929, sur l’initiative de la Ligue des Familles, le Fonds du logement des familles nombreuses de Belgique a été constitué pour aider les familles nombreuses désirant acheter, construire ou transformer leur logement en leur octroyant des prêts hypothécaires à des conditions avantageuses. La régionalisation de l’Etat belge a entraîné la régionalisation de ce fonds. Le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie dont l’auteur est le directeur, a son siège à Charleroi. Avec l’aide de la Région wallonne, il fournit aux familles nombreuses de revenus moyens, modestes ou en état de précarité les moyens de réhabiliter, de restructurer, d’adapter, d’acquérir, de construire ou de conserver un premier logement destiné à une occupation personnelle, par l’octroi de prêts hypothécaires ; ou de prendre un logement en location ; et il promeut l’expérimentation et la réflexion dans ces domaines et propose au gouvernement des politiques nouvelles. Pour en savoir plus sur son activité, vous pouvez visiter le site www.flw.be

Pour citer cet article Luc Laurent, « Le logement, au-delà d’un bien marchand », Habiter avec les autres ?, Année 2006, Revue Quart Monde, Dossier, mis à jour le : 16/06/2007,URL : https://www.revue-quartmonde.org:443/156.
Auteur

Luc Laurent

Docteur en droit, Luc Laurent est directeur général du Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie (Belgique) et président du groupe de travail Affaires sociales du Cecodhas. (Comité européen de coordination de l’habitat social)